Corinne Garcia AVOCAT
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Avocat au bareau de Lyon 69
  • Le Cabinet Corinne GARCIA

    Le Cabinet Corinne GARCIA

    avocat en droit des sociétés, immobilier, affaires à LYON 69

  • Avocat au barreau de Lyon

    Avocat au barreau de Lyon

    Droit des sociétés - Transmission d'entreprise - Transactions immobilières - Vente de fonds de commerce - Droit des affaires (contrats commerciaux) ...

Droit immobilier

Cabinet Corinne GARCIA, avocat en droit immobilier à LYON 69

. Bail commercial


C’est un contrat qui se forme par la volonté de deux ou plusieurs personnes ayant la capacité juridique de s’engager (ce qui n’est pas le cas des incapables majeurs), soumis aux dispositions du Code de Commerce en la matière.

L’accord des parties sur les éléments et conditions essentiels du contrat est suffisant, soit notamment la chose louée et l’objet du bail, le loyer, le point de départ et la durée du bail.

Pendant la durée du bail, au minimum de neuf ans, le locataire ne peut pas être évincé sauf cas exceptionnels et à condition d’être indemnisé par le bailleur.

Cette protection spéciale appelée « propriété commerciale » confère au locataire le droit en principe au renouvellement du bail.

Toutefois, cette propriété commerciale ne retire pas au bailleur le droit de récupérer son immeuble à la fin de la durée du bail (9 ans) ou d’une période de 3 ans dans certains cas tels que la construction, reconstruction, démolition ou motif grave ou légitime.

Le locataire qui remplit les conditions nécessaires a droit au renouvellement de son bail pour la même durée moyennant un loyer soumis à un plafond. A défaut, il perçoit en principal une indemnité représentant la valeur du fonds ou de son droit au bail.

Sauf clause contraire du bail, le locataire peut quitter les lieux tous les 3 ans.

Le locataire est libre de céder son bail à un successeur dans son fonds de commerce. Il peut aussi céder de façon isolée son droit au bail. Le locataire en place cesse son activité et cède son droit au bail à un commerçant, artisan ou industriel exerçant une activité différente de la sienne. Dans le cas où des clauses du bail interdisent ou restreignent cette cession, le locataire faisant valoir ses droits à la retraite conserve cette possibilité de céder son droit au bail.

La conclusion du contrat de bail commercial peut donner lieu au paiement d’un droit d’entrée ou pas de porte. C’est une somme d’argent forfaitaire versée par le locataire lors de son entrée dans les lieux qui indemnise le bailleur de la perte de valeur liée à l’occupation des lieux ou qui s’analyse comme un supplément de loyer.

Le loyer originaire est fixé librement entre le bailleur et le locataire. Il peut être réévalué périodiquement et lors du renouvellement du bail dans le respect toutefois d’un plafond légal qui interdit des augmentations excessives.

A ce sujet, le Cabinet Corinne GARCIA, avocat en droit immobilier à LYON 69, attire l'attention sur le fait que la loi n°2014-626 dite loi PINEL du 18/06/2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux TPE, a instauré une limite à la hausse des loyers commerciaux de 10 % par an.

Les loyers commerciaux sont désormais calculés sur la base de l'indice des loyers commerciaux (ILC) et non plus sur la base de l’indice INSEE du coût de la construction (ICC) qui a disparu.

Le Cabinet Corinne GARCIA, avocat en droit immobilier à LYON 69, est à votre écoute pour vous éclairer et vous informer.

Par ses conseils appropriés en la matière tant lors de la négociation entre les parties que lors de la rédaction du contrat de bail, le Cabinet Corinne GARCIA, avocat en droit immobilier à LYON 69, reste à votre disposition pour toutes questions s’y rapportant.



. Droit au bail

Lors de la création ou de la reprise d’une entreprise, l’entrepreneur devra dans certains cas acheter un droit au bail pour pouvoir s’installer dans des locaux qui font déjà l’objet d’un bail commercial.

Le droit au bail fait généralement partie intégrante du fonds de commerce.

Il représente le montant que l’acquéreur verse ou doit au locataire précédent, afin de bénéficier des dispositions et droits garantis par les baux commerciaux, savoir le droit au renouvellement, l’indemnité d’éviction … Il peut également représenter la sous-évaluation des loyers par rapport au prix du marché.

En achetant le droit au bail, l’acquéreur reprend le bail conclu entre le précédent occupant et le propriétaire et ce dans des conditions similaires et pour la durée du bail restant à courir.

Le droit au bail peut être cédé avec le fonds de commerce ou indépendamment de celui-ci.

La cession dans ce cas, indépendamment du fonds de commerce, s’opère lorsque le locataire veut céder son droit au bail à un tiers qui n’acquiert pas dans le même temps le fonds de commerce.

La cession du droit au bail peut également intervenir lors de la cession du fonds de commerce.
En principe le bailleur ne peut pas s’y opposer. L’acquéreur doit exercer la même activité que l’ancien locataire et exploiter la même clientèle.

Dans certains cas, le bailleur peut imposer une clause d’agrément dans le bail et ainsi générer l’accomplissement de formalités. Cette dernière obligera le vendeur à soumettre l’acquéreur à l’agrément du bailleur.

En cas de refus d’agrément, le bailleur devra justifier d’un intérêt légitime. Par le biais d’une clause insérée dans le bail, le bailleur peut décider d’intervenir dans l’acte de cession de droit au bail.

La cession de droit au bail doit, dans tous les cas, être notifiée au bailleur.

Pour le cédant, la cession de droit au bail sera imposée dans les conditions de droit commun dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le produit tiré de la dite cession ne sera pas imposé suivant des règles spécifiques mais comme les autres produits courants de l’entreprise.


De façon analogue au bail commercial, le Cabinet Corinne GARCIA, avocat en droit immobilier à LYON 69, reste à votre disposition pour toute information.



. Vente de fonds de commerce

Acheter, vendre, créer ou mettre en location-gérance un fonds de commerce,
Cela suppose le respect de règles juridiques et fiscales et des précautions à prendre.


Le fonds de commerce est un ensemble de plusieurs éléments souvent inséparables et qui en font sa valeur.

Le plus souvent un fonds de commerce comprend :

  • des éléments dits incorporels qui sont :
    • le nom commercial, l’enseigne,
    • la clientèle et l’achalandage,
    • le droit au bail,
    • les droits de propriété industrielle, littéraire ou artistique qui y sont attachés.



  • des éléments dits corporels qui sont
    • le mobilier commercial,
    • le matériel ou l’outillage servant à l’exploitation du fonds et les marchandises.



Des règles juridiques et fiscales impératives vont s’appliquer lors de la promesse ou compromis de vente (ou de l’achat). Elles sont destinées à protéger à la fois le vendeur et ses créanciers (fournisseurs, personnel, organismes sociaux, trésor public, etc.), et également l’acquéreur et son banquier.

Le Cabinet Corinne GARCIA, avocat en droit immobilier à LYON 69, bénéficie d’une parfaite connaissance de ces règles, obligations et usages dans le cadre des ventes ou achats de fonds de commerce.

Le Cabinet Corinne GARCIA, avocat en droit immobilier à LYON 69, assiste et conseille utilement les vendeurs ou les acquéreurs des fonds de commerce de proximité, à LYON, dans la région Rhône-Alpes ou toutes autres régions, et ce quelle que soit la nature de l’activité exploitée.

Lors de la rédaction du compromis de vente ou promesse de vente de fonds de commerce réalisée par le Cabinet Corinne GARCIA, avocat en droit immobilier à LYON 69, le vendeur et l’acquéreur se sont généralement mis d’accord sur le prix de vente. Cependant, de nombreuses mises au point sont encore nécessaires par exemple sur la période de mise au courant de l’acquéreur, sur la reprise du stock de marchandises, etc.

La liste du matériel doit être annexé à l’acte du compromis de vente et ce afin que l’acquéreur retrouve la totalité du matériel lors de la prise de possession.

Les conditions du bail doivent être mentionnées dans l’acte. Elles concernent notamment la régularité du bail, la description des locaux, le montant du loyer actuel, soumis à TVA ou non, la date de révision, le dépôt de garantie, le renouvellement du bail, informations sur les dispositions d’urbanisme applicables aux locaux d’exploitation, etc.

Certaines mentions sont obligatoires par exemple les chiffres d’affaires et les bénéfices commerciaux des trois dernières années. L’absence de celles-ci pourrait entraîner la nullité de l’acte.


Fort de son expérience en la matière, le Cabinet Corinne GARCIA, avocat en droit immobilier à LYON 69, assurera la validité et la sécurité juridique de l’opération.


Dans l’acte de vente de fonds de commerce, l’article L.141-1 du Code de Commerce énumère les mentions légales qui doivent à peine de nullité être mentionnées, comme celles qui doivent figurer dans le compromis ou promesse de vente.

Sur demande de l’acquéreur formée dans l’année à compter de la date de signature de l’acte, l’omission de ces mentions pourra entraîner la nullité de l’acte de vente de fonds de commerce.

La rédaction de l’acte de vente de fonds de commerce réalisée par le Cabinet Corinne GARCIA, avocat en droit immobilier à LYON 69, se fera dans le respect des règles élémentaires de rigueur, de loyauté et des mentions obligatoires. Dans le cas contraire, la responsabilité du Cabinet Corinne GARCIA, avocat en droit immobilier à LYON 69, pourrait être engagée.

L’acte de vente signé par les parties, des formalités légales doivent être accomplies, savoir l’enregistrement de l’acte auprès du service des impôts des entreprises compétent, la publication au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales, la prise de garanties le cas échéant et l’immatriculation de l’acquéreur au Répertoire des Métiers et/ou au Registre du Commerce et des Sociétés. Le Cabinet Corinne GARCIA, avocat en droit immobilier à LYON 69, assure l’ensemble de ces formalités.


En qualité de conseil du vendeur, le Cabinet Corinne GARCIA, avocat en droit immobilier à LYON 69, assure la mission de séquestre amiable du prix du fonds de commerce. A cet effet, le dit prix est déposé à un compte ouvert par l’Ordre des Avocats du Barreau de LYON (à la CARPA RHÔNE-ALPES).

La gestion du compte séquestre du prix de vente s’opère par la réception, en principe au Cabinet Corinne GARCIA, avocat en droit immobilier à LYON 69, des oppositions des créanciers du vendeur.



Tout créancier du vendeur non titulaire d’un privilège spécial désirant se faire payer sur le prix de vente a tout intérêt à faire signifier par exploit d’huissier ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception une opposition au paiement du prix de vente. Il convient de se reporter en la matière à l’article L. 141-14 du Code de Commerce.

La parution au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales étant accomplie, il sera procédé par le Cabinet Corinne GARCIA, avocat en droit immobilier à LYON 69, à la répartition du prix en général dans les trois mois de l’acte de vente et ce conformément à l’article L.143-21 du Code de Commerce.

Toutefois, l’administration fiscale dispose d’un délai de trois mois à compter de la date de la déclaration par le vendeur de la vente du fonds de commerce à la dite administration et non à compter de la date de signature de l’acte de vente. En vue de protéger l’acquéreur, ce délai supplémentaire doit être pris en compte.

L’administration fiscale en sa qualité de créancier privilégié peut se retourner contre l’acquéreur pour demander le règlement de certaines dettes fiscales du vendeur et notamment :

-l’impôt sur les sociétés le cas échéant
-l’impôt sur le revenu, le cas échéant, relatif aux bénéfices réalisés pendant l’année de la vente, voire même de l’année précédente si les bénéfices n’ont pas été déclarés par le vendeur jusqu’au jour de la vente du fonds de commerce
-la taxe d’apprentissage.

Le Cabinet Corinne GARCIA, avocat en droit immobilier à LYON 69, suite aux opérations de vente ou d’acquisition de fonds de commerce, accompagne à leur demande vendeur et/ou acquéreur en vue de leur apporter toutes informations et conseils utiles relatifs par exemple aux formalités juridiques et fiscales liées à l’arrêt de l’activité professionnelle, à la reprise d’une nouvelle affaire, à la nouvelle activité.

 

. Avocat Mandataire en Transactions Immobilières
Cabinet Corinne GARCIA, avocat en droit immobilier à LYON 69

L’activité

Depuis la loi du 2 janvier 1970, dite Loi Hoguet, les avocats ont la possibilité d’intervenir en matière de transactions immobilières à titre accessoire pour recueillir un mandat de vente, d’achat, de location ou de recherche de location d’un bien immobilier.

Le Cabinet Corinne GARCIA, avocat en droit immobilier à LYON 69, exerce depuis 2012 cette activité d’Avocat Mandataire en Immobilier au Barreau de LYON.

Le Cabinet Corinne GARCIA, avocat en droit immobilier à LYON 69, a fait partie des tous premiers Cabinets d’Avocats Lyonnais négociateurs en Immobilier !

Pour cela, le Cabinet Corinne GARCIA, avocat en droit immobilier à LYON 69, recueille à titre accessoire un mandat de vente, d’achat, de location ou de recherche de location d’un bien immobilier.

Le Cabinet Corinne GARCIA, avocat en droit immobilier à LYON 69, n’est pas soumis aux conditions prévues pour exercer la profession d’agent immobilier pour faire de l’intermédiation immobilière, en raison du contrôle dont son activité professionnelle fait l’objet ainsi que des garanties déontologiques et financières qu’il offre pour l’exercice de cette activité.


Les intérêts de recourir à un Avocat Mandataire en Immobilier exerçant au Barreau de LYON
Au Cabinet Corinne GARCIA, avocat en droit immobilier à LYON 69


Ils résident notamment dans sa double compétence en matière de conseil et de contentieux.

En effet, l’avocat paraît le mieux placé pour anticiper les difficultés d’application et d’exécution d’un acte, et ainsi prévoir les points qui posent problème, les questions juridiques susceptibles de générer des contentieux et la manière de les éviter.

Unique interlocuteur en sa qualité de négociateur en immobilier et soumis au Code de Déontologie de son Ordre, l’avocat présente des garanties d’indépendance, de loyauté, d’impartialité et d’objectivité. C'est le cas pour le Cabinet Corinne GARCIA, avocat en droit immobilier à LYON 69.

Un mandat écrit signé par l’avocat et son client est obligatoire.

Il doit indiquer le mode de calcul des honoraires, correspondant souvent à un pourcentage du prix de vente du bien concerné.

Les fonds reçus dans le cadre de la transaction immobilière sont obligatoirement déposés à un compte ouvert par l’Ordre des Avocats du Barreau auquel le Cabinet Corinne GARCIA, avocat en droit immobilier à LYON 69, appartient, ce qui sécurise la transaction et la représentation des fonds.

L’avocat dispose pour cette activité d’une garantie financière de non représentation des fonds et d’une assurance de responsabilité civile professionnelle contractée par le Barreau dont il dépend.



Les avantages de l’Avocat Mandataire en Immobilier, et de ce fait du Cabinet Corinne GARCIA, avocat en droit immobilier à LYON 69, négociateur en Immobilier à LYON 69


1 - Par les affaires proposées, le Cabinet Corinne GARCIA, avocat en droit immobilier à LYON 69, peut connaître des mises en vente qui n’apparaissent pas toujours sur le marché.

2 - Les délais de signature des actes sont généralement plus courts que ceux proposés par les autres professionnels en la matière et le dépôt des fonds à un compte spécifique se fait immédiatement au nom de l’affaire concernée.

3 - Le Cabinet Corinne GARCIA, avocat en droit immobilier à LYON 69, est ancien membre de l’A.A.M.T.I. (Association des Avocats Mandataires en Transactions Immobilières). 

4 - La garantie financière de non représentation des fonds et l’assurance responsabilité civile.

5 - Les principes déontologiques, les conseils juridiques, le rôle de professionnel du droit, sont autant de garanties pour les clients du Cabinet Corinne GARCIA, avocat en droit immobilier à LYON 69, désireux de sécuriser leurs transactions tant sur le plan juridique que financier.

6 - Enfin, les honoraires sont libres. La commission est moins élevée que celle de l’agent immobilier ou des notaires.


Le Cabinet Corinne GARCIA, Avocat en droit immobilier à LYON 69,

mandataire en immobilier à LYON,

reste à votre disposition pour toute information ou action.


Pour cela, Appelez le 04 78 92 65 75 ou Renseignez la rubrique « CONTACT »